소형 오피스텔 주택 제외 법령 개정 비교 최근 개정된 부동산 세법과 기존 법 조항을 나란히 비교하면서, 소형 오피스텔이 어떻게 주택 수에서 제외되는지 정리했습니다. 세무 실무와 투자자에게 꼭 필요한 정보를 확인하세요!
최근 부동산 세제 개편에서 소형 오피스텔이 중요한 화두가 되고 있습니다. 이전까지는 오피스텔이 주거용으로 사용될 경우, 사실상 주택으로 간주되어 종합부동산세나 양도소득세 계산에서 큰 부담을 줬습니다. 하지만 2024년 ‘1·10 부동산 대책’ 이후, 일정 요건을 충족하는 소형 오피스텔은 주택 수 산정에서 제외되도록 개정이 이루어졌습니다. 이번 글에서는 기존 법령과 개정된 법령을 직접 비교하면서 변화의 핵심을 짚어보겠습니다. 😊
기존 법령: 오피스텔의 주택 간주 규정 🤔
과거 소득세법 시행령 제154조, 종합부동산세법 시행령 제2조 등에서는 ‘주거용으로 사용하는 오피스텔’을 주택으로 보도록 규정했습니다. 즉, 임차인이나 소유자가 실제로 거주하면 주택 수에 포함되었죠. 제가 세무 상담을 해본 경험으로도, 오피스텔을 투자 목적으로 여러 채 보유한 분들이 “본인은 사무실 용도로 산 건데 왜 주택으로 잡히느냐”고 억울해하셨던 사례가 많았습니다.
💡 알아두세요!
과거에는 오피스텔이 ‘준주택’으로 분류되더라도 실제 거주하면 주택 수에 포함되었습니다. 세금 혜택이나 비과세 요건에서 불리하게 작용했죠.
개정안: 소형 오피스텔 주택 수 제외 📊
2024년 발표된 1·10 부동산 대책에 따라, 전용면적 60㎡ 이하이면서 가격 요건(수도권 6억 원 이하, 지방 3억 원 이하)을 충족하는 신축 오피스텔은 주택 수에서 제외됩니다. 이는 2년 한시적 조치지만, 시장에서는 큰 반향을 일으켰습니다.
법령 조문 비교
| 구분 | 개정 전 | 개정 후 |
|---|---|---|
| 소득세법 시행령 제154조 | 주거용 오피스텔은 주택으로 본다 | 단, 전용 60㎡ 이하 신축 오피스텔은 제외 |
| 종합부동산세법 시행령 제2조 | 주거용 오피스텔은 주택 수 포함 | 일정 요건 충족 시 주택 수 제외 |
실무 적용 사례 🔍
실제 사례를 들어보겠습니다. A씨는 아파트 1채와 오피스텔 1채를 보유하고 있었는데, 예전에는 2주택자로 간주되어 양도세 중과를 적용받았습니다. 하지만 이번 개정으로 오피스텔이 60㎡ 이하 신축 요건을 충족한다면, 1주택자로 인정받아 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 제가 만난 상담 사례에서도, 다주택 규제로 고민하던 임대사업자분이 이번 개정으로 상당한 세 부담을 덜게 되었다고 하셨습니다.
남은 쟁점과 한계 ⚖️
하지만 모든 오피스텔이 제외되는 것은 아닙니다. 전용면적, 가격, 신축 여부 등 조건을 충족해야 하므로 실질적으로 혜택을 보는 사람은 제한적일 수 있습니다. 또한 2년 한시적 조치라는 점에서 장기적 안정성은 부족합니다. 특히 서울시의회는 60㎡ 이하 오피스텔의 주택 수 제외를 법제화하자는 건의안을 제시했지만, 아직 국회 입법 절차는 남아 있습니다.
향후 전망 🚀
이번 조치가 한시적이라도, 오피스텔 시장에는 긍정적인 신호를 줄 수 있습니다. 투자자 입장에서는 오피스텔이 더 이상 주택 수 부담을 주지 않는다는 점에서 매력이 커질 수 있고, 임대주택 공급 확대에도 도움이 될 수 있습니다. 다만 제도가 상시화되려면 국회 입법과 정부 의지가 필요합니다.
요약하자면, 소형 오피스텔이 주택 수에서 제외되는 이번 개정은 투자자와 임대사업자 모두에게 유의미한 변화입니다. 그러나 조건이 까다롭고 한시적이라는 점에서, 향후 법제화 여부를 꾸준히 지켜볼 필요가 있습니다.
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핵심 요약
✨ 기존 법령: 주거용 오피스텔은 모두 주택 수에 포함
✨ 개정 후: 60㎡ 이하 신축 오피스텔은 주택 수에서 제외
✨ 실무 효과: 다주택 중과세 완화, 1주택 비과세 요건 충족 가능
✨ 남은 쟁점: 2년 한시 적용, 법제화 여부 미확정
👉 제도 적용 여부는 반드시 개별 세무 전문가와 상담하세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 60㎡를 초과하는 오피스텔은 어떻게 되나요?
기존과 동일하게 주택 수에 포함됩니다. 이번 개정은 소형 오피스텔에 한정됩니다.
Q2. 투자용 오피스텔도 제외되나요?
네, 실제 거주 여부와 상관없이 면적·가격 요건만 충족하면 제외 대상이 됩니다.
Q3. 서울시의회 건의안은 확정된 법인가요?
아직 아닙니다. 현재는 정부와 국회 논의 단계에 있습니다.
Q4. 2년 뒤에는 다시 주택 수에 포함되나요?
현행 규정상 2년 한시 적용이므로 연장되지 않으면 다시 포함됩니다.
Q5. 임대사업자로 등록하면 어떤 차이가 있나요?
민간임대주택특별법 시행령에 따라 등록 시 별도 혜택이 있으나, 기본적으로 주택 수 제외 규정은 동일하게 적용됩니다.